单县楼盘网

首页 > 房产资讯 > 市场 > 最新的就业数据对房地产市场意味着什么

最新的就业数据对房地产市场意味着什么

2020-10-02 来源: 浏览:1373 编辑:

在过去的两个月中,经济和房地产市场指标已经相当低迷。但是,自四月份以来,他们已经显示出了改善。与五月份相比,销售量的增加见证了新上市商品的大量吸收,自从限制措施放松以来,清关率已经反弹,自五月份的低谷以来,消费者信心已经上升了33.0%。

然而,获取和惠益分享(ABS)对劳动力市场的全面报道凸显了房地产市场的严峻阻力。随着抵押贷款假期的结束和刺激措施的缩减,工作和收入水平可能仍将保持低迷。年轻人,以及从事旅游,款待和艺术工作的年轻人所遭受的失业比例过大,预计将特别削弱租赁市场。

自生效以来,劳动力市场发生了什么?

在3月至5月之间,澳大利亚统计局的劳动力数据表明,澳大利亚各地的就业人数减少了835,000。5月份的失业率升至7.1%,而就业不足率从4月份的近期高点13.8%降至5月份的13.1%。

从历史上看,失业率的上升并不一定会导致房价下跌。实际上,情况恰恰相反。在过去的二十年中,澳大利亚住房的失业率和月度增长率一直处于适度的正相关,大约为0.5。这意味着,当失业率下降时,住房增长率就会下降;而当失业率上升时,住房增长率就会上升。

尽管这似乎违反直觉,但当失业率上升时,一些房地产市场表现良好并不少见。这是因为当失业激增而经济疲软时,货币对策一直是降低现金利率。较便宜的债务成本实际上为仍买得起住房的人带来了住房增长。

下图显示了每月失业率与按国家住宅价格计算的月增长率。

但是,5月份的数据显示失业率与房地产市场表现之间的历史关系已经恶化。随着失业率达到近二十年来的最高水平,房屋价格的月度变化为负。尽管现金利率达到了历史新低,但澳洲联储的数据显示,自四月份以来,平均新抵押贷款利率对于业主而言仅为2.8%,对于投资者而言仅为3.2%。

这可能是由于失业过于广泛而导致低利率无法刺激住房市场状况的缘故。另一个因素可能是投资者期望的改变。由于现金利率下降是未来资本增长的主要推动力,随着现金利率创下历史新低,住房资产对投资者的吸引力可能会降低。

后面的失业率系列的另一个重要含义是要指出,在2008年全球金融危机之后,失业率保持了相对较高的水平,而不是失业率回到了全球金融危机之前的水平。

与全球金融危机一样,期间的经济结构性变化可能会使失业率上升一段时间。由于流动性日益受到限制,企业可能在短期内难以重新雇用员工,并且一段时间的社会隔离可能迫使企业过渡到劳动强度较低的业务。换句话说,找到了在危机中运作的方法的企业可能不需要重新雇用那么多员工。

这表明,在未来一年左右的时间里,劳动力市场持续宽松的状况可能会抑制住房需求。由于目前的现金率处于创纪录的低位,因此有必要恢复收入和就业机会以增加购买能力。

收入损失如何影响抵押贷款还款

澳洲联储的分析表明,失业率上升1个百分点可以导致抵押贷款欠款率增加大约0.8个百分点。去年11月,澳大利亚的抵押贷款欠款率约为1%。

但是,这项研究基于历史数据。失业率并不能完全反映劳动力市场状况,因为它只影响那些积极找工作的人。ABS的数据表明,3月至5月期间,最近的就业人数减少了约835,000。但是在同一时期,只有大约212,000名失业者正在寻找工作。

这导致参与率异常大幅度下降,这是积极从事劳动的已就业和失业人员所占的比例,除以15岁以上的总人口。

这意味着失业率和拖欠率的关系可能由于参与率的大幅度下降而被抛弃。例如,从历史上看,失业率的上升与参与率的平均上升0.6个百分点有关。4月和5月失业率上升,而参与率下降了3个百分点。

如果从3月以来劳动力规模保持稳定,则5月份的失业率将为11.3%。从表面上看,这表明失业率上升1个百分点可能会对拖欠会费产生更大的影响。但是,考虑到期间失业的构成,可能会在一定程度上抵消财产的直接风险。

详细数据显示,对房地产市场的直接威胁较小,

尽管劳动力市场状况已大大恶化,但过去几个月中出现的许多失业现象可能不会对房地产市场构成直接风险。那是因为许多遭受失业的人也不太可能持有抵押债务。

例如,3月至5月间就业人数下降的59.7%与非全日制工作有关。在总就业人数下降中,约40%的年龄介于15岁至24岁之间。考虑到典型的首次购房者年龄在25-34岁之间,在这个年龄段失去工作的许多人不太可能会有抵押贷款债务。

此外,获取和惠益分享(ABS)对工资数据的分析表明,按部门划分的就业人数下降最大的是旅游业,住宿业和艺术业。具有这些特征的工人比专业,服务工人和行业等行业的老年工人持有抵押债务的可能性更低。

这些失业的经济影响仍然很大,即使年轻人以及旅游,款待和艺术行业的年轻人不太可能持有抵押债务,也将间接影响房地产市场。那是因为他们更有可能租房。因此,当前的就业下降可能会通过租金需求疲软以及租金空缺,租金下降和收益率下降的下行风险,对房价产生间接影响。

澳洲联储多次指出,劳动力的增加将不仅仅是一场等待的游戏。重新雇用失去工作的人将需要更大的创新和教育改革。根据最新数据,此类政策还将在增加住房需求方面发挥重要作用。


热门楼盘