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权威发布2020年第三季度北京房地产市场

2020-10-02 来源: 浏览:2165 编辑:

2020年的北京房地产市场可谓一波三折,前三季度反复经历冰火两重天的状态。在第三季度初,随着新发地新冠肺炎疫情有所缓解,市场进入恢复期,到第三季度末,房企在京推售和营销力度加大,特别是在9月积极抢收,多个不限价商品房项目取证入市,新房成交规模持续上升,成交价格亦小幅上升。

政策层面,第三季度末,全国多地调整调控政策,外围政策环境从紧。本地方面,调控政策保持稳定,首都功能核心区、北京自贸区等多项规划相继落地,《北京住房和城乡建设发展白皮书(2020年)》显示,北京调控政策将从“因城施策”升级为“因区施策”,各行政区将细化当地调控目标,出台长效机制,预计将对北京各区市场产生深远影响,值得关注。

为权威、客观、公正展现房企在北京市场的销售力和影响力,精当、准确、清晰研判北京市场前景与趋势,焦点研究院现发布《2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20》,将通过房企销售金额、房企销售面积,项目销售金额、项目销售面积等四个维度,体现房企在北京市场的销售情况,旨在为市场各方判断市场趋势,进行战略决策提供有益借鉴与参考。

根据焦点研究院的统计,2020年第三季度,北京房企实现销售面积338.7万平方米,销售金额1732.32亿元。其中,首开以25.84万平方米的销售面积,135.26亿元的销售金额,位居2020年第三季度北京房企首位。此外,城建和中海位列2020年第三季度北京房企销售力的第二位和第三位。而在项目方面,位于的石景山区的限房价项目禧悦学府则分别位居2020年第三季度北京项目销售面积和销售金额的首位;泰禾北京院子二期和万橡悦府位居2020年第三季度北京项目销售面积的第二位和第三位,万橡悦府和金融街武夷融御则位居2020年第三季度北京项目销售金额的第二位和第三位。

声明:研究成果归焦点研究院所有,任何机构或个人未经授权,不得转载、引用和解读。

榜单解读

2020年第三季度北京房地产市场综述与前景展望

一、市场交易先抑后扬,第三季度触底反弹

2020年的北京房地产市场呈现出极大的不确定性。春节后,新冠肺炎疫情到来,市场交易“冰封”,当期计划入市项目推迟,从实际情况来看,推迟入市项目被迫挤压到6月后。此外,疫情对社会经济影响深远,疫情缓解前后,对家庭收入的偏悲观预期导致短期内市场观望情绪升温。反过来,房企和项目面临资金吃紧、库存承压等影响,被迫采取以价换量借以刺激市场需求释放,并借助线上直播等形式因地制宜,以求扩大房企和项目曝光度,为刺激成交创造条件。

随着新冠肺炎疫情有所缓解,社会经济运行趋于稳定,行业企业复工复产,4月的北京市场有所复苏,且因5月西城区多所学校划片政策调整,对市场有刺激作用。然而,正当房企和项目寄希望于借势尽快实现成交,6月新发地爆发二次疫情又导致市场短期停滞,起势姿态略有浮现便暂时告一段落,房企和项目错过了近在咫尺的“小阳春”。整体上看,2020年第二季度的北京市场呈现出“先扬后抑”状态,房企和项目也更为理性,转而积蓄力量备战第三季度。

第三季度是北京市场在年内最为活跃的时间段,成交规模和成交价格呈现出结构性上扬趋势。根据焦点研究院的统计,2020年第三季度,北京新建商品住房供应 1.3万套,面积172.2万平方米,环比下降26%,同比下降19%;成交1.6万套,面积197.7万平方米,环比上升41%,同比上升56%。成交金额更是在年内首次超过千亿规模。

2019年1月至2020年9月北京商品住房供应和成交情况,数据来源:北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

北京各行政区商品住房成交情况,数据来源:北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

二、国资房企抗压能力显著,合作开发成市场主流

在2020年前三季度的市场表现中,房企出现显著分化,其中,以国资背景房企,以及民营但规模居前房企抗压能力表现显著。特别是首开的市场占有率表现强势,其深耕北京市场三十余年,主城区系其货值最集中区域,从土地到项目开发,首开有着强力资源优势和成熟品牌效应。首开的市场适应能力比较强,通过线上销售渠道打开局面,加快去化。

由于北京市场单项目货值高,开发强度大,购房需求较为复杂,且已成为北方市场中最为成熟者,通过北京土地市场独立拿地,独立开发难度极大,寻求合作开发已成为房企主流选择,这其中尤以首开表现最为突出,其在当前市场上多个热点项目中股权并参与开发,这也导致其在房企销售规模的全口径统计中占尽优势。根据焦点研究院统计,当前首开在京开发并销售的项目有21个,涵盖全市九区,其中独立操盘项目9个,联合体开发项目14个,占总量的67%。

首开当前在京开发或参与开发项目一览,数据来源:焦点研究院

首开当前在京开发或参与开发项目区位图,数据来源:焦点研究院

我们认为,以首开为首的国资背景房企,其在市场的强势状态仍将延续。根据焦点研究院已发布的《2020年前三季度北京房地产市场拓展力TOP20》统计,2020年前三季度,首开以53.57万平方米的拿地面积,以及296.29亿元的拿地金额位居首位。我们测算,以首开当前拿地规模和趋势计算,至少到2020年第四季度或2021年初,首开仍将在北京市场维持拿地和营销上的强势状态。

三、北京市场区域分化显著,昌平朝阳丰台交易居前

从区域上看,交易分化趋势非常显著。一方面,区域供应规模对成交影响较大,另一方面,则与区域购房需求情况有一定关系。根据焦点研究院的统计,2020年第三季度,昌平区、朝阳区和丰台区系商品住宅成交主力,东城区、西城区则系成交单价最高。

具体来看,昌平区紧邻海淀区北部,受中关村、上地、清河等区域辐射,可承接从海淀区外溢购房需求。同样,昌平区是近三年来北京房地产开发用地供应规模较大的区域,且前三季度商品住宅供应规模位居全市第三位,类型也比较丰富。

朝阳区也系“城六区”房地产开发用地和商品住宅供应的主力区域,受北京自贸区、第四使馆区等利好影响,朝阳区金盏、东坝受到市场较强关注。

此外,丰台区在“城六区”中面积较大,房地产开发用地潜在供应规模高,但商品住宅成交价格相对较低。2017年以来,丰台区供应多宗限价地块,当前可售房源规模比较高,多个限竞房项目在售。而在不限价商品房方面,丰台区在2020年第三季度又推出北京金茂府二期、中海甲叁号院等高端项目,加上区内规划丽泽商务区、丰台科技园等片区有着城市发展利好,使丰台区成为北京南部品质住宅聚集区。

2020年第三季度北京各行政区商品住宅成交情况,数据来源:北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

左:位居2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20项目在行政区上的分布情况

右:2020年第三季度北京各行政区商品住宅供应占比情况

数据来源:北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

四、不限价商品房已成市场热点,优质限竞房实际成交占主力

尽管不限价商品房在2020年成为北京市场的热点,但在实际成交上看,限竞房依然是北京市场交易的主力。根据焦点研究院的统计,在《2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20》中,限竞房项目有11个,普通商品住房项目有6个,另有别墅项目3个。其中,由首创、新城联合开发的禧悦学府项目以6.24万平方米的销售面积,38.06亿元的销售金额位居首位。

2017年是北京市场的“限竞房元年”,此后三年,北京土地市场交易中,限竞房占据主力,以致当前限竞房项目系北京市场供应和交易的主力。2020年以来,不限价商品房地块供应规模放大,但从开发周期推算,其对交易端结构和格局的影响须到2021年方可逐步显现。当前限竞房项目多,但在购房需求选择上,其更看重项目区位、环线、交通条件和周边配套情况,在上述方面有优势,产品规划有特点的限竞房项目,在市场上有较大优势。

五、首置刚需改善需求表现活跃,价格因素影响较大

与往年相比,首置刚需和首次改善需求表现更为活跃。根据焦点研究院的统计,2020年第三季度,北京商品住宅成交主力面积段系90至140平方米,占总量的50%。此外,90平方米以下商品住宅成交占总量的29%,140至180平方米占总量的7%,180平方米以上占总量的14%。

另据焦点研究院统计,2020年第三季度全市项目成交价格4.86万元/平方米,其中,位居销售力TOP20项目,其成交价格5.40万元/平方米,成交价格最高的项目是中海首钢长安云尚,为7.1万元/平方米。

尽管不限价商品房项目大量入市,对北京房价可能产生一定影响,但限竞房依然是成交主力,而从购房需求表现来看,价格因素的影响也居高不下。

六、市场转轨即将到来,区域板块红利浮现

尽管不限价商品房项目在数量上有所增加,将对北京房价产生一定影响,但受宏观政策和外围市场政策环境从严从紧影响,加之金融政策有所收紧,住房贷款利率进一步下行面临重重阻力,焦点研究院认为,北京市场仍面临较大压力,对房企生存环境而言并非利好。一方面,随着限竞房地块供应规模下降,不限价商品房项目数量增加,到2021年,北京市场的交易格局将发生巨大变化,部分区域交易将从限竞房项目转向不限价商品房项目,这也将对区域价格产生影响。更为重要的是,限竞房红利期已经结束,购房需求将进一步集中。

市场也并非毫无正面和积极信号,北京的城市地位和影响力仍在,近期落地的北京自贸区,将对海淀区、昌平区、朝阳区、顺义区和通州区等产生正面和积极影响,其有利于区域市场进一步活跃,特别是一些“低估值区域”将转入红利状态。

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